|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||
Istraživanje tržišta Poslovni izvještaji Internet marketing Izrada web stranica Imenici i baze podataka Poslovni ugovori Poslovni planovi za kredite Poslovne usluge i ponude Trgovačko posredovanje Poslovna psihologija Poslovni programi Oglasi i obavijesti Korisni linkovi Besplatno za poduzetnike Nove poslovne ponude  
    
KONTAKT PODACI ZA Poslovni forum d.o.o. Link na web stranicu sa e-mail adresama i telefonima Upiti, narudžbe, savjeti...
Izrada web stranica za tvrtke, obrte i privatne osobe. Kvalitetna izrada web stranica prilagođenih mobilnim uređajima. Privucite korisnike suvremenim web stranicama. Iskoristite priliku! Pregledajte recenzije naših klijenata i uvjerite se zašto smo mi Vaš pravi izbor. Izrada web trgovina. Web shop i web stranice prilagođene vašem poslovanju i budžetu. Savjetovanje i Podrška. Napredne funkcionalnosti. Vrhunska usluga. Povoljne cijene. SEO Optimizacija. Suvremen dizajn i visoka tehnička kvaliteta izrade internet stranica. Besplatna izrada web stranica u sklopu naših promotivnih akcija. Besplatne stranice za poduzetnike i udruge. Besplatne stranice za obrtnike i male poduzetnike. Izrada web stranica besplatno brzo i povoljno!
|
 |
ZAJEDNIČKA PRIČUVA Od stupanja na snagu ZV-a u praksi sudova, ali i u primjeni zakona uopće, javlja se dosta dilema među kojima je svakako i pravna priroda zajedničke pričuve, način njene naplate, te pravo i obveze suvlasnika glede tog instituta, kao i pravo, obveze i ovlaštenja upravitelja u postupku naplate pričuve.[174] Suvlasnici su dužni osnovati zajedničku pričuvu (čl. 85. st. 2. ZV). Stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove je posao redovite uprave (čl. 86. st. 1. t. 2. ZV). «Zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.» (čl. 90. st. 1. ZV) Ona je zajedničko vlasništvo svih suvlasnika nekretnine, a čine je novčani doprinosi suvlasnika. Suvlasnik koji otuđi svoj suvlasnički dio nekretnine, nema pravo na povrat svog doprinosa u zajedničku pričuvu, budući da taj doprinos ostaje u njoj kao doprinos tog suvlasničkog dijela (čl. 90. st. 6. ZV). 13.1. Doprinosi za zajedničku pričuvu «Zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.» (čl. 90. st. 2. ZV) Svaki suvlasnik je ovlašten, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da stvori primjerenu zajedničku pričuvu ili da primjereno poveća, odnosno smanji pričuvu koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba voditi računa o predvidivim troškovima i o imovinskom stanju svih suvlasnika (čl. 88. st. 1. t. 2. ZV). Ovdje se misli prvenstveno na one suvlasnike koji su slabijeg imovinskog stanja tako da prema njima treba prilagoditi stvaranje, povećavanje i smanjivanje primjerene pričuve, dok se ne misli na mogućnost da neki suvlasnici ulažu više sredstava u zajedničku pričuvu, ako to žele. Troškove za održavanje i poboljšavanje nekretnine, te doprinose za zajedničku pričuvu snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi, i to: « - odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika, - suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.» (čl. 89. st. 3. ZV) Odredbe suvlasnika o ključu raspodjele troškova, ako su potpisi suvlasnika javno ovjerovljeni, kao i pravomoćne odluke suda koji je utvrdio ključ raspodjele troškova po pravednoj ocjeni, zabilježit će se na zahtjev u zemljišnoj knjizi. Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li zakonu način raspodjele troškova, odnosno doprinosa zajedničkoj pričuvi i je li valjana odluka o drukčijem ključu raspodjele troškova / doprinosa, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja. Člankom 380. ZV-a utvrđene su obveze suvlasnika pri stvaranju, odnosno uplaćivanju pričuve, što se odnosi samo na prijelazno razdoblje, no svakako je moguće predvidjeti odlukom suvlasnika da se ta pravila primjenjuju i za novosagrađene građevine. Prema spomenutim pravilima suvlasnici su dužni uplaćivati sredstva zajedničke pričuve na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem odnosno višegodišnjem programu, i to najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnog dijela godišnje. Ako suvlasnici prikupe sredstva zajedničke pričuve u iznosu većem od 10% vrijednosti nekretnine, ta sredstva privremeno nisu dužni izdvajati sve dok se njihov iznos ne smanji ispod propisanog minimuma od 10%. Sredstva su suvlasnici dužni uplaćivati mjesečno. U praksi suvlasnici svaki mjesec uplaćuju jednu dvanaestinu iznosa od 0.54% vrijednosti njihovog posebnog dijela. Upravitelji u pravilu obračunavaju sredstva koja se uplaćuju u zajedničku pričuvu po različitim koeficijentima, što je i logično s obzirom na različitu namjenu, korist i značenje pojedinih posebnih dijelova nekretnine (npr. za stambeni prostor koeficijent 1,00; za garažni prostor 0,75; za garažno mjesto u zatvorenom prostoru 0,50; za poslovni prostor 2,00; za stanove u cijelosti korištene kao poslovni prostor 2,00; za druge stambene prostorije 1,00). Dobro je rješenje što je ZV propisao dužnost stvaranja zajedničke pričuve jer osobe koje su stekle položaj etažnog vlasnika po prijašnjim propisima vjerojatno ne bi odmah imale dovoljno spoznaja o nužnosti stvaranja zajedničke pričuve, odnosno da je to prije svega u njihovom interesu.[177] 13.1.1. Dobrovoljno izdvajanje Suvlasnici koji su sklopili međuvlasnički ugovor na razini zgrade, dijela zgrade ili pojedinog ulaza, tim ugovorom određuju visinu redovnog izdvajanja na zajednički žiro-račun, pod uvjetom da izdvajanje ne može biti manje od zakonom popisanog. Dinamika izdvajanja (mjesečna, tromjesečna, polugodišnja ili godišnja) nije propisana, pa ovisi isključivo o njihovom dogovoru. Suvlasnici mogu dogovoriti izvanredna izdvajanja za potrebe nepredviđenih ili većih popravaka na zajedničkim dijelovima nekretnine. Da bi se mogla pravilno planirati potrebna sredstva za održavanje nekretnine, trebalo bi početkom godine utvrditi plan kratkoročnih i dugoročnih popravaka i na temelju njega odrediti visinu redovnog i izvanrednog izdvajanja. 13.1.2. Prinudno izdvajanje U slučaju da se suvlasnici nisu u propisanom roku dogovorili oko načina održavanja zajedničkih dijelova nekretnine, te nisu sklopili međuvlasnički ugovor, lokalna samouprava mora odrediti prinudnog upravitelja koji će se brinuti o hitnim popravcima na zgradi dok se suvlasnici konačno ne dogovore. U praksi postoje dva načina prikupljanja sredstava za hitne popravke zgrada pod prinudnom pričuvom: 1. upravitelj sam propisuje visinu izdvajanja u sredstva zajedničke pričuve i redovno šalje uplatnice suvlasnicima (prinudna pričuva); 2. upravitelj organizira radove za hitne popravke koje plaća iz vlastitih sredstava i nakon toga od suvlasnika naplaćuje utrošena sredstva ili zahtijeva od suvlasnika da odmah sami financiraju hitne popravke. Prema ZV-u, takva situacija može trajati najduže godinu dana, u kojem razdoblju suvlasnici moraju postići dogovor. 13.2. Upravljanje zajedničkom pričuvom «Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.» (čl. 90. st. 3. ZV) Upravitelj kojem je završila uprava dužan je bez odgađanja položiti račun o pričuvi i ostatak predati novom upravitelju. Ako sud razriješi upravitelja, naložit će mu da u roku od četrnaest dana pod prijetnjom ovrhe preda utvrđeni ostatak novom upravitelju (čl. 90. st. 5. ZV). 13.3. Namjena zajedničke pričuve Dopuštena su samo ona plaćanja iz zajedničke pričuve koja su učinjena radi plaćanja troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili radi otplate zajma uzetog za pokriće tih troškova, a ovrhu na zajedničkoj pričuvi dopušteno je provoditi samo radi podmirenja istih tražbina (čl. 90. st. 4. ZV). «Ako troškovi za nekretninu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pričuvu.» (čl. 89. st. 6. ZV) To znači da bi oni suvlasnici koji eventualno nisu uplatili svoj doprinos u zajedničku pričuvu na način i u opsegu kako je bilo predviđeno, bili dužni sudjelovati u razmjernom dijeljenju troškova nekretnine koji su podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom. Prema članku 2. stavku 1. Uredbe o održavanju zgrada, sredstva zajedničke pričuve suvlasnici nekretnine koriste prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu osobito za pokriće troškova: -redovitog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine u graditeljskom i funkcionalnom stanju (u članku 4. iste uredbe detaljno se nabrajaju pojedine vrste radova, kao npr. ličenje i bojanje zidova, popravak pročelja, održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja, redoviti servisi dizala, čišćenje dimnjaka i dr.) -redovitog poboljšavanja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, -hitnih i nužnih popravaka zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, -osiguranja nekretnine kod osiguravajućeg društva, -zamjene postojećih i ugradnje novih zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, -otplate zajma za financiranje troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine, -poslovanja upravitelja nekretnine. 13.4. Udio fiksnih troškova u zajedničkoj pričuvi Prednost otvaranja žiro-računa za svaku zgradu je mogućnost kvalitetnijeg sustava kontrole, ali to istovremeno predstavlja i nedostatak jer se novčana masa dijeli na sitne dijelove, tako da niti jedna zgrada nema dovoljno sredstava za financiranje većih popravaka na zgradi, a nema razrađenog sustava posuđivanja novca, uz kamatu, između zgrada, što bi moglo donijeti višestruke koristi samim zgradama, odnosno njihovim suvlasnicima. Na upraviteljima leži odgovornost da u dogovoru sa suvlasnicima nađu najbolji način plasiranja slobodnih sredstava zajedničke pričuve, kako bi se izbjeglo korištenje skupih bankovnih kredita za veće popravke na zgradama. Pod fiksnim obvezama zgrade podrazumijevaju se naknada upravitelju, naknada ovlaštenom predstavniku, provizija ZAP-u. Većina upravitelja ugovara svoju naknadu u određenom postotku na visinu obračunate zajedničke pričuve pojedine zgrade, bez obzira na njezinu naplaćenost. Upravitelja treba stimulirati na pažljivije gospodarenje povjerenim sredstvima na taj način da se visina njihove naknade veže uz visinu naplaćenih sredstava zajedničke pričuve od suvlasnika, što znači da upravitelj mora stimulirati suvlasnike da redovno podmiruju svoje obveze, na primjer redovno slati obavijesti o nepodmirenim zaduženjima, slati opomene, obračunavati kamate na nepodmirenim dugovanjima i dr. Međuvlasničkim ugovorom se obično određuje visina naknade predstavniku zgrade. Najveći među ostalim redovnim troškovima je naknada ZAP-u za promet preko žiro-računa. Ovaj trošak izravno ovisi o tome da li zgrada ima otvoren svoj žiro-račun ili sredstva prolaze preko žiro-računa upravitelja. Ako sredstva prolaze preko žiro-računa upravitelja tada je to njegov trošak kojeg može u određenom omjeru prevaliti na svaku zgradu, ili to jednostavno uračunava u svoju naknadu. Ako više zgrada ima otvoren zajednički žiro-račun radi smanjenja inicijalnih troškova vezanih za otvaranje žiro-računa, tada bi naknadu ZAP-a trebalo ravnomjerno raspodijeliti na sve zgrade. Ako se uzme u obzir da je kod većine zgrada visina izdvajanja sredstava u zajedničku pričuvu minimalna, to jest 1,53 kune po kvadratu stambene površine (ili površine korištenja), tada se mora računati da su izdvajanja za fiksne troškove do 60% visine pričuve, što znači da za veće popravke ne ostaje dovoljno sredstava. 13.5. Zaštita prava glede zajedničke pričuve S obzirom da je zajednička pričuva u zajedničkom vlasništvu svih suvlasnika nekretnine, svaki je suvlasnik kao zajedničar, glede zajedničke pričuve, ovlašten postavljati određene zahtjeve radi zaštite tog vlasništva prema ostalim zajedničarima i prema trećim osobama izvan kruga zajedničara. To znači da je već jedan suvlasnik aktivno legitimiran postavljati zahtjeve koji su upućeni na zaštitu zajedničke pričuve. Zahtjev može biti upućen ili na vraćanje neovlaštenog zahvata u zajedničku pričuvu ili radi plaćanja dospjelih, a neplaćenih rata pričuve. Suvlasnici nekretnine mogu od onog suvlasnika koji nije vršio uplate u fond pričuve, tražiti povrat razmjernog dijela troškova već učinjenih na ime održavanja. I upravitelj je kao opunomoćenik svih suvlasnika i svakog od njih posebno, ovlašten pred sudom u odgovarajućem sudskom postupku poduzimati radnje radi zaštite fonda obvezne pričuve. 13.6. Prisilna naplata doprinosa za zajedničku pričuvu Da bi se svi predviđeni poslovi na održavanju zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, hitni i nužni popravci te naknada za rad upravitelja, mogli normalno odvijati, potrebna su financijska sredstva zajedničke pričuve koja se uplaćuju na poseban žiro-račun, a dužni su ih uplaćivati svi suvlasnici. Suvlasnici su u obveznom odnosu prema zajedničkoj pričuvi, a njihova obveza je novčana obveza u smislu članka 394. ZOO-a koju su dužni izvršavati i odgovorni su za njezino ispunjenje.[183] Plaćanje doprinosa u fond zajedničke pričuve je zakonska obveza suvlasnika, koja se pojavljuje kao povremeno davanje koje dospijeva mjesečno. Na pitanje dužine zastarnog roka za potraživanje uplata mjesečnih rata u fond zajedničke pričuve, odgovor treba tražiti u članku 372. ZOO-a, prema kojem potraživanja povremenih davanja koja dospijevaju godišnje ili u kraćem godišnjem intervalu, zastarijevaju za tri godine od dospjelosti svakog pojedinog davanja. Ako je rok za plaćanje bezuspješno protekao, suvlasnicima stoje na raspolaganju postupci prisilne naplate, koje pokreće upravitelj kao opunomoćenik, odnosno nalogoprimac svih suvlasnika. Prisilna naplata potraživanja vrši se u ovršnom postupku temeljem ovršne isprave ili vjerodostojne isprave. Sudski postupak za naplatu potraživanja pokreće se tužbom. Ako je tužbenom zahtjevu udovoljeno, a presuda je postala pravomoćna, te ako tuženik u paricijskom roku ne izvrši dobrovoljno svoju obvezu, koja mu je naložena sudskom odlukom kao ovršnim naslovom, vjerovnik za naplatu svoje tražbine pokreće postupak za prisilnu naplatu – ovršni postupak. Rješenjem o ovrsi izdanim na temelju vjerodostojne isprave, sud će naložiti ovršeniku da u roku od osam dana od dana dostave rješenja namiri tražbinu zajedno sa odmjerenim troškovima, te odrediti ovrhu radi ostvarenja tih tražbina. Na taj način ostvarena tražbina unosi se u zajedničku pričuvu, čime je ispunjena obveza suvlasnika. Ako se ovrha provodi pljenidbom i prodajom nekretnina ili stvari ovršenika, novčana sredstva polučena prodajom zaplijenjene imovine unose se u zajedničku pričuvu do visine obveze dužnika. Ako bi ovrha bila nemoguća, na primjer zbog insolventnosti tog suvlasnika, tada se može pokušati s njegovim isključenjem iz suvlasničke zajednice. Suvlasniku se može naplatiti i zatezna kamata. 14. Hitni i nužni popravci Sličnosti između nužnih i hitnih popravaka su velike, a razlike su što se potreba za obavljanjem hitnih popravaka javlja iznenada, a potrebno je brzo obaviti popravak, dok kod nužnih popravaka u načelu ne postoji tolika iznenadnost, a nije potrebna ni tolika brzina izvršenja popravaka. Razlika je i u tome što hitne popravke naređuje jedinica lokalne samouprave i jedinica regionalne samouprave, a nužne građevinski inspektor. Osim toga hitne popravke izvodi treća osoba (fizička ili pravna), dok nužne popravke izvodi upravitelj ili sami suvlasnici. 14.1. Hitni popravci «Hitnim popravcima razumijevaju se radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprječavaju posljedice za život i zdravlje ljudi kao i veća oštećenja nekretnine.» (čl. 382. st. 2. ZV) Ako suvlasnici ne osiguraju upravljanje nekretninom, jedinica lokalne samouprave i jedinica regionalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu za obavljanje hitnih popravaka na toj nekretnini (čl. 382. ZV). Ta osoba nije upravitelj, no ponekad će se potreba za hitnim popravcima pojaviti i pored postojanja upravitelja, što može biti rezultat njegove nebrige ili nedostatka novca na računu zajedničke pričuve. Suvlasnici mogu nakon određenog vremena zanemariti dužnost uplaćivanja sredstava u zajedničku pričuvu, pa tako dospjeti u situaciju da nemaju sredstva za hitne popravke. U tom će slučaju suvlasnici biti dužni osobi koja obavi hitne popravke platiti troškove u roku od osam dana od dana kada ih ta osoba pismeno obavijesti o iznosu dugovanja. Račun o obavljenom hitnom popravku smatra se vjerodostojnom ispravom u ovršnom postupku. Radi osiguravanja naplate nepodmirenih iznosa, pravna osoba koja je obavila hitne popravke ima pravo upisa hipoteke na stan, odnosno drugi posebni dio nekretnine onih suvlasnika koji nisu podmirili troškove popravka. Fizička osoba koja je obavila hitne popravke nema pravo upisa hipoteke vjerojatno zato što se očekuje kako će fizičke osobe obavljati manje složene i jeftinije popravke od pravnih osoba pa im takvo osiguranje nije ni potrebno. U članku 5. Uredbe o održavanju zgrada određuju se pojedine vrste hitnih popravaka i upraviteljeve dužnosti u svezi s hitnim popravcima. «Hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju: - kvarova na plinskim instalacijama, - kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu, - puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi spriječavanja daljnjih štetnih posljedica, - kvarova na električnoj instalaciji, - znatnijih oštećenja dimnjaka i dimnovodnih kanala, - prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg oštećenja krova, - narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade, - kvarova na dizalu, - otpadanja dijelova pročelja.» (čl. 5. st. 1.) Kad upravitelj utvrdi potrebu obavljanja hitnih popravaka, dužan je iste poduzeti odmah ili u najkraćem roku. On može obaviti hitne popravke i na posebnom dijelu nekretnine ako iste ne obavi vlasnik tog dijela, a od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima nekretnine. Vlasnik tog dijela nekretnine dužan je nadoknaditi utrošena sredstva zajedničke pričuve. (čl. 5. st. 2., 3. i 4.) 14.2. Nužni popravci Osim hitnih ZV razlikuje i nužne popravke. Pod nužnim popravcima podrazumijevaju se radovi koje mora poduzeti upravitelj ili sami suvlasnici ako ne postoji upravitelj, po naredbi građevinskog inspektora, da bi se otklonila oštećenja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine od kojih prijeti opasnost po život i zdravlje ljudi. Žalba izjavljena protiv rješenja inspektora ne zadržava ovrhu rješenja. Radi osiguravanja naplate troškova nužnih popravaka, tražitelj ovrhe ima pravo upisa hipoteke na stan ili drugi posebni dio nekretnine onih suvlasnika koji nisu podmirili troškove popravaka. (čl. 383. ZV) «Nužnim popravcima smatra se poduzimanje radova osobito radi: - sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, međukatnih konstrukcija, temelja, - sanacije dimnjaka i dimnovodnih kanala, - sanacije ravnih i kosih krovova, - sanacije klizišta, - zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade (vodovodne, kanalizacijske, električne, plinske, centralnog grijanja i sl.), - popravka pročelja zgrade, - izolacije zidova, podova i temelja zgrade.» (čl. 6. Uredbe o održavanju zgrada) PREGLED SVIH INFORMACIJA ZA PODUZETNIKE - ONE STOP SHOP
11. 4. 2025. | ||||||||||||||||||||||||||||||||
